自2021年中央经济工作会议上首次提及“房地产新模式”，已有两年时间，伴随着房地产市场供求关系发生变化，探索新模式的必要性和紧迫性进一步加大。
2023年11月，住建部部长倪虹在接受新华社采访时首次详解“房地产发展新模式”，其主要从理念上、体制机制上和抓落实上阐述了构建新发展模式的思路和考量。那么，新模式对楼市究竟将产生哪些影响呢？
格局变化：住房体系呈现出双轨制格局
近期，随着新一轮保障性住房建设正式启动。新一轮保障性住房建设对楼市有何影响、是否会对商品房价格造成进一步冲击成为大家关注的话题。
新一轮保障性住房建设是对中国特色住房制度的完善和补充。在当前楼市整体低迷的情况下，通过保障性住房的建设和投资，有利于拉动住房投资的回暖，以及扩大市场需求，提振楼市信心。尤其是对于部分城市个别区域已经出现供给过剩的情况，中央提出可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等建设筹集配售型保障性住房，有利于缓解目前住房市场结构性矛盾。
新一轮保障性住房建设是房地产新模式双轨制的重要组成部分和重要举措。其中，以加大保障房建设，保障房封闭管理为标志，以保障房解决低收入阶层住房需求为一轨；放开土地限价为先导，逐渐放开行政化管控为代表，市场化解决中高收入阶层住房需求，为双轨制的另一轨。
理念变化：商品房回归“商品”属性
对于当前的商品房市场而言，张波认为，商品房未来的上市规模虽然会趋于减少，但产品力将有更多提升。无论是民企还是央国企，商品房的建设必须要走出原先标准化产品，几套户型、几个小区样式打全国的套路。由于商品房未来要回归“商品”属性，也就是由市场供需来决定房价，加之目前不少城市的人均居住面积已经达到较高水平，如果不能打造更为优质，更能契合需求的产品，未来将很难在市场上有良好表现。
保障体系完善有利于商品房进一步市场化
配售型保障性住房建设是对住房保障体系的有益补充，严格来说，现有的共有产权房、人才房都属于配售型保障住房，区别在于目前提出的配售型保障住房采取封闭运行模式，更有利于发挥住房保障功能。未来的住房体系是采取“保障+市场”的模式，对于市场体系的商品住房而言，其价格完全由市场供求关系确定，有涨有跌。而对于保障性住房而言，采取保本微利原则进行建设，价格要远低于市场价格。
保障性住房和商品房之间是互为组合的关系，而非竞争。由于两者的客群存在明显差异不能互相流转，因此保障房体系的完善，有利于进一步打开商品房领域市场化调控的政策空间，将推动商品房更好向高品质方向发展，更好满足中高端改善性需求。推进房地产发展的新模式将是下一轮房地产周期的重要举措，“三大工程”中，保障房和城中村的改造都和双轨制息息相关，也是房地产新模式有序落地的重要举措。
从市场层面看，配售型住房可能会在一定程度上影响房地产市场供需关系，但对商品房价格的具体影响需要结合各地的市场情况和政策来综合分析。
后续在土地供给侧，保障房用地更多会采取划拨方式供地，同时会兼顾项目的可长期运营性，可售类保障房会按保本微利原则配售，土地划拨阶段会严控价格。保障性租赁住房则会采取多渠道共建的方式，不一定完全由新增土地供应进行解决。涉及改善居住的土地仍将采取拍卖方式，主要供应商品房市场。由于商品房和保障房的涵盖群体并不重合，未来更多将向中高端改善方向发展，要追求更高品质、更大面积的购房者，只能在商品房中进行选择。
注：稿源：澎湃新闻地产界《房地产新出路｜房地产新模式将对楼市产生哪些影响？》