2021年两会定下基调继续强调“房住不炒”以及三稳目标。今年以来延续去年房地产政策收紧的趋势，持续弱化房地产对经济的支撑作用。贝壳研究院将近一年的房地产调控政策进行了梳理，发现从调控区域及调控手段等方面呈现一定的特征。从调控城市分布来看，近期调控城市向三四线过渡；从调控城市群分布来看，今年以来，长三角和东南沿海地区房价相对较高且增速较快，故调控占比也较高，而环渤海地区由于房价表现相对稳定，调控频次有所回落。从调控手段来看，调控框架基本稳定辅以少量新增条款，调控监管政策主要以“升级”&“补丁”形式进行，旨在遏制投机炒房，落实三稳目标。从调控走势来看，今年多采用“资金来源”、“房地价联动”以及“限购”等强控房价类政策，以结果为导向加大调控力度。
调控城市分布：调控线级范围扩大，且长三角为调控重点
1、近期调控城市向三四线城市过渡，调控线级范围扩大
据贝壳研究院统计，自2020年9月至2021年8月，贝壳研究院监测的86省市共出台调控监管政策278次，分线级来看，近期一线、二线、三四线城市出台政策次数占比逐渐呈现均匀分布走势，其中8月三四线城市政策占比明显提升，调控城市向三四线城市过渡，调控线级范围扩大。
2、今年长三角和东南沿海地区调控占比较高，环渤海调控频次有所回落
从住宅成交价格来看，今年以来，长三角和东南沿海地区房价相对较高且增速较快，故调控占比也较高，而环渤海地区由于房价表现相对稳定，调控频次有所回落。
调控手段：调控框架基本稳定辅以少量新增条款，监管政策以“升级”&“补丁”为主
1、新增调控：今年以来多城首次提出“二手房参考价”，引导价格预期，抑制投资需求
据贝壳研究院统计，今年2月深圳首次提出“二手住房交易参考价格发布机制”，随即无锡、成都、西安、上海、绍兴、衢州陆续提出。参考价的设定一方面合理引导价格预期，抑制房源标价过高，进而调整二手房市场价格，同时使得二手房交易更加透明，买卖双方信息对称；另一方面银行将依据参考价发放贷款，贷款将不再随着价格上涨而增长，相当于控制了购房贷款杠杆率，从而能够有效抑制依靠贷款多次购房的投资需求。
2、政策升级：调控监管逐步收紧，强化“房住不炒”定位，落实“三稳”目标
（1）调控升级：调控政策从需求端、土地端及金融端等多方面收紧
今年以来，房地产调控升级政策不占少数，以近期出台政策的城市为例，对比其2020年出台的政策，可以看出无论从需求端（限购、限售、限价、限贷）、土地端还是金融端来看，调控政策都在愈发严厉。从限购角度，东莞提升购房门槛，延长社保年限；银川减少非本地户籍的购房套数，由2套降为1套。从限售角度，东莞和银川延长限售年限，金华新增限售条款。从限价角度，东莞、银川及惠州均提高开发商定价及管理标准，东莞要求开发商定价以幢（栋）为单位申报，银川要求“一房一价”。从限贷角度，东莞、银川首付比例与去年相较均提升10%。从土地角度，限房价、控地价、提品质成为标配。从金融角度，贷款集中度、违规资金监管、差别化信贷、审核首付资金来源成为基础配置，落实银保监会提出的严防违规资金流入房地产的相关要求
（2）监管升级：预售制管理升级，多省市提倡交房即交证，利好购房者的同时房企资金压力加大
今年的预售管理政策多为前期政策的升级。以西安为例，今年4月出台《新建商品房“交房即交证”工作方案（试行）》的通知，努力打造 “交房即交证”的新模式，此政策可视为前期预售证申请标准的再升级。据贝壳研究院不完全统计，目前江苏、湖南、杭州、长沙、昆明、长春、成都、福州、西安、南宁均发布过提出新建房地产项目“交房即办证”的相关内容。“交房即交证”对购房者的益处颇多，一方面解决了延迟取得房产证，导致的落户、子女入学、银行贷款等方面的问题；另一方面“交房即交证”中最重要的环节是“五方验收”。以前“五方验收”只要各方签署文件“合格”就行。但“交房即交证”如果上升到系统流程，即意味着要“备案”。如果各环节没有整改完，是不可能真正“备案”的，故房屋质量得到保证。
预售制管理升级要求房企提升资金健康度的管理。预售制管理要求“交房即交证”，要做到此点，就要求房企提前预留充足的资金及时完成房源解压，从而按时为购房者办理房产证，是在“三线四档”管理之下，再一次对房企资金管理提出的新要求，以往由于资金流紧张造成的解压慢、办证慢的情况将得到改善。此举有利于购房者的同时，对于开发企业来讲亦能降低资金成本，资金链进入健康循环，逐渐改善资金健康度。
3、政策补丁：假离婚、假赠与、法拍房限购等政策补丁频出，坚决遏制投机炒房
近期，多城出台“补丁”政策，假离婚、假赠与、法拍房限购等相关政策频频出台，这些政策多为前期限购政策的“补丁”条款，旨在填补前期政策不完备的地方，调控政策趋严，坚决遏制以政策擦边球的方式进行炒房的现象发生。
4、调控走势：今年多采用强控房价类政策，以结果为导向加大调控力度
从政策分类角度来看，今年有关“资金来源”、“房地价联动”以及“限购”的政策占比明显提升，而此类政策对房价的抑制作用相对较强。分类来看，有关“限购”，经贝壳研究院研究发现，限购、限贷政策对房价的持续性抑制作用会高于限价政策；有关“房地价联动”，今年7月22日住建部召开会议，肯定了北京的房地价联动机制，并号召各城借鉴此模式，充分体现其平抑地价、房价的效果显著。有关“资金来源”，今年3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，延续了去年银行“两条红线”对资金流入楼市的把控，这是从购房源头严控违规资金流入房地产，从需求端降低购房杠杆，抑制炒房现象发生，进而起到平抑房价的作用。可见，今年出台的调控政策多为强控房价的政策，也可看出此轮调控政策的力度和决心。
