核心结论
1、1-7月债券融资规模累计增速保持下滑，增速达2018年以来最低点。
2、境内金融调控适度加紧，境外美元债普遍下跌，投资者信心下滑加剧。
3、资本环境的不确定性致7月债券利率波动，利率呈结构性分化。
4、国内评级机构对下半年市场展望“负面”将进一步降低市场预期。
1、整体规模：2021年前七月房企发债6428亿元，同比下降13%，增速达2018年后低点
根据贝壳研究院统计，2021年1-7月房企境内外债券融资累计约6428亿元，较2020年同比下降13%，累计增速达2018年后低点，2021年1-7月发债规模占比2020年全年约53%。
2、结构分析：境内监管力度加强，境外美元债普跌，房企信用债投资者信心走低
2021年1-7月境内债券规模占比68%，较2020年同期上升7个百分点；境内1-7月累计发债规模约4395亿元，同比下降约3%。境内债市自5月以来增速保持下滑。7月末，上海银保监局开出17张罚单，五大行均在被罚之列，涉及罚金共910万元，主要违法违规事实多涉及房地产市场，释放加大监管力度信号。同时，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制，预计8月至今年末房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。
境外方面，今年1-7月累计发债折合人民币约2033亿元，同比下降约29%。房企境外融资规模占比跌至32%，创2017年以来新低。
7月下半程，中资房企美元债出现普跌状况，其中融创、雅居乐、正荣等多支中资美元债跌幅创纪录。受投资者信心下降影响，部分房地产企业境内外信用债发行受到一定阻碍，特别是持续低迷的境外债市，未见明显利好趋势，仍将维持高不确定性预期。
1、当月规模及结构：境内融资保持主导，此轮政策及市场预期将影响8月后的债市变化
整体数据：2021年7月单月境内外债券融资共发行89笔，较上月增加7笔，发行规模折合人民币约948亿元，环比增加10.6%，同比减少23.1%。
结构分析：7月境外融资共发行18笔债券，融资规模约280亿元人民币，环比增长15.7%。其中，9笔债券发行规模在3亿美元（含）以上，占比50%，其中，北京首开与路劲基建分别发行5亿美元（含）以上海外债券。
7月境内债券共发行71笔，发行规模约668亿元，环比增加8.6%，同比减少8.2%。境内债券发行规模占比约70%，继续保持年内债券市场主导地位。
趋势分析：7月末，中诚信国际发布了关于将中国房地产行业展望由稳定调整为负面的公告，叠加八部委联合发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》等相关内容，整体上房企融资会受到此轮政策及市场预期影响，预计最早将在8月中旬后有较为明显的变化。
2、票面利率：7月境内外债券融资票面利率波动较大，票面利率呈结构性分化
境内债券融资7月平均票面利率4.16%，较上月下降34个基点；境外债券融资7月平均票面利率为7.00%，较上月下降83个基点.。
整体上，受资本市场环境趋紧与投资者信心下降影响，近期部分房企境内外信用债价格及利率呈较大波动。7月境内发债企业中66%属于国有企业，这部分企业平均票面利率为3.58%，拉低7月境内债券利率水平。境外债券利率同样面临分化情况，国有企业背景的首开、远洋利率分别为3.25、2.70%；而民营性质的汇景、上坤融资利率分别为12.50%、12.25%。
3、发行期限：受市场信心走低影响，境内外债券发行期限缩短
7月，境内债券融资发行平均期限为3.5年，较上月减少约1.0年；境外债券平均发行期限为2.8年，较上月减少约0.3年。房企境内外发债期限减少主要是受市场预期的影响，市场信心走低，发债期限缩短。
4、到期债务：7月到期债务重回千亿之上，房企到期债务净额连续11月为正
2021年7月境内外债券融资到期债务规模约1158亿元，环比增加29.2%，同比增加12.6%，房企到期债务净额210亿，偿债压力仍居高。融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已连续保持11个月。“三线四档”与银行金融机构房地产贷款集中度管理的金融调控效果较为明显。同时，房地信托等其他非标融资余额也在持续下降，房地产行业的调控保持趋紧的情况下，到期债务净额或将保持长期为正。
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